Si alquilas una vivienda, los impuestos del alquiler de vivienda recaen sobre ti como propietario y afectan directamente a lo que te queda en el bolsillo. El ingreso que recibes cada mes no es renta limpia: una parte va a Hacienda a través del IRPF. La buena noticia es que la ley premia el alquiler de vivienda habitual con una reducción importante, y conocerla puede ahorrarte cientos de euros al año. Vamos a desgranar qué pagas, cómo se calcula y qué puedes deducir.
Qué impuestos paga el propietario que alquila una vivienda
El grueso de la tributación del alquiler de vivienda gira en torno al IRPF. Los ingresos por arrendamiento se consideran rendimientos del capital inmobiliario, y se integran en tu declaración anual de la renta junto al resto de tus ingresos.
Pero el IRPF no es el único tributo que toca de cerca a un casero. Conviene separar tres planos distintos para no mezclarlos.
- IRPF: grava la ganancia neta que obtienes del alquiler. Es el impuesto central para la mayoría de propietarios particulares.
- IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles): es un tributo municipal que pagas por ser titular del inmueble, alquilado o no. Puedes deducirlo como gasto.
- IVA: el alquiler de vivienda habitual está exento de IVA. Solo aparece en alquileres turísticos con servicios hoteleros o en locales y oficinas.
Una aclaración frecuente: el Impuesto sobre el Patrimonio solo afecta si tu patrimonio neto supera el mínimo exento de tu comunidad autónoma, algo que no es el caso de la mayoría de pequeños propietarios.
Cómo se calcula el IRPF del alquiler
Aquí está el corazón del asunto. El IRPF del alquiler no se aplica sobre lo que cobras, sino sobre el rendimiento neto: ingresos menos gastos deducibles. Esa cifra se reduce después según el tipo de inquilino, y el resultado se suma a tu base imponible general.
El cálculo sigue siempre el mismo orden lógico:
- Suma todos los ingresos del alquiler durante el año.
- Resta los gastos deducibles asociados al inmueble.
- Obtienes el rendimiento neto.
- Aplicas la reducción que corresponda (vivienda habitual).
- El rendimiento neto reducido tributa al tipo marginal que te toque por tramos.
El tipo que pagas no es fijo. El IRPF es progresivo: a fecha de 2026, los tramos estatales más autonómicos van aproximadamente desde el 19% hasta superar el 47% para las rentas más altas. Tu alquiler tributa al tipo marginal correspondiente a tu nivel total de ingresos, no a un porcentaje cerrado.
La reducción por alquiler de vivienda habitual
Este es el gran incentivo fiscal. Cuando alquilas una vivienda destinada a residencia habitual del inquilino, puedes aplicar una reducción sobre el rendimiento neto positivo. La reforma de la Ley de Vivienda introdujo un sistema de porcentajes variables según la situación del contrato.
El esquema vigente, según la normativa aplicable en 2026, funciona por tramos de reducción. La reducción general ronda el 50%, y sube si el inmueble está en zona de mercado tensionado, si bajas el precio respecto al contrato anterior o si alquilas a jóvenes en esas zonas. Es uno de los motivos por los que declarar correctamente importa tanto.
La reducción solo se aplica sobre rendimientos netos positivos y declarados de forma voluntaria. Si no incluyes el alquiler en tu declaración y Hacienda lo detecta después, pierdes el derecho a reducirlo.
Gastos que puedes deducir como propietario
Reducir la base es la vía legal para pagar menos. Muchos caseros declaran de más por desconocer todo lo que la ley permite restar. Estos son los gastos deducibles más habituales en la tributación del alquiler:
- Intereses de la hipoteca del inmueble alquilado (no el capital amortizado). Si financiaste la compra, revisa cómo afecta a tu hipoteca la parte de intereses deducible.
- IBI y tasas municipales como la de basuras.
- Gastos de comunidad de propietarios.
- Seguros del hogar, de impago o de responsabilidad civil.
- Reparaciones y conservación: pintar, arreglar una caldera, sustituir electrodomésticos estropeados. No entran las mejoras que amplían valor.
- Amortización del inmueble: un 3% anual sobre el mayor entre el valor catastral de la construcción y el coste de adquisición, sin contar el suelo.
- Suministros, si los pagas tú según el contrato.
- Honorarios de agencia, gastos de formalización del contrato y servicios jurídicos.
Un matiz importante sobre las reparaciones: los gastos de reparación y los intereses juntos no pueden superar los ingresos íntegros del inmueble en un mismo año. El exceso no se pierde, se puede deducir en los cuatro años siguientes.
Tabla resumen: qué paga y qué deduce el propietario
| Concepto | ¿Lo paga el propietario? | ¿Es deducible en IRPF? |
|---|---|---|
| IRPF sobre el alquiler | Sí | Es el impuesto en sí |
| IBI | Sí | Sí |
| Comunidad de propietarios | Sí (salvo pacto) | Sí |
| Intereses de hipoteca | Sí | Sí (con límite anual) |
| Amortización 3% | No es un desembolso real | Sí |
| IVA | No (vivienda exenta) | No aplica |
Cómo declarar los ingresos del alquiler paso a paso
La pregunta que más se repite es cómo declarar los ingresos del alquiler sin equivocarse. Se hace dentro de la declaración anual de la renta, en el apartado de rendimientos del capital inmobiliario. La campaña de la Renta arranca cada primavera; la del ejercicio 2025 se presenta a lo largo de 2026.
Para hacerlo con orden, sigue estos pasos:
- Identifica el inmueble con su referencia catastral.
- Indica los datos del inquilino y el periodo arrendado.
- Declara los ingresos íntegros cobrados en el año.
- Imputa cada gasto deducible en su casilla correspondiente.
- Marca que se trata de vivienda habitual para activar la reducción.
- Revisa el rendimiento neto reducido antes de confirmar.
Guarda todas las facturas y justificantes durante al menos cuatro años, el plazo en que Hacienda puede revisar tu declaración. Si gestionas varios inmuebles o tienes dudas con la amortización, apoyarte en un servicio de contabilidad suele compensar el coste. Y si el alquiler forma parte de una actividad económica, conviene revisar tu situación como autónomo.
Preguntas frecuentes
¿Tengo que declarar el alquiler aunque sea poco dinero?
Sí. Todos los ingresos por arrendamiento deben declararse en el IRPF, sin importe mínimo exento. No declararlos te expone a sanciones y a perder la reducción por vivienda habitual, que solo se aplica sobre rentas declaradas voluntariamente.
¿Qué pasa si el inquilino no me paga?
Los saldos de dudoso cobro pueden deducirse como gasto si la deuda lleva más de seis meses impagada a fecha del cierre del ejercicio y has hecho gestiones de cobro. Debes justificar la reclamación para que Hacienda lo admita.
¿El alquiler turístico tributa igual que el de vivienda habitual?
No. El alquiler de temporada o turístico no da derecho a la reducción por vivienda habitual, porque el inquilino no fija ahí su residencia. Además, si ofreces servicios propios de hostelería, puede aparecer el IVA y cambiar la calificación del rendimiento.
Este artículo tiene carácter informativo y no constituye asesoramiento financiero personalizado. Consulta con un profesional antes de tomar decisiones de inversión.
Declarar bien tu alquiler no es un trámite pesado, es una forma de no pagar de más. Con los gastos deducibles bien aplicados y la reducción por vivienda habitual activada, la factura fiscal de un casero suele ser mucho menor de lo que muchos temen. El conocimiento, aquí, se traduce en dinero que conservas.
El siguiente paso
Abre una hoja de cálculo y anota hoy mismo todos los gastos del inmueble de este año: IBI, comunidad, intereses, seguros y reparaciones. Tener esa lista lista antes de la campaña de la Renta es la diferencia entre deducir todo lo que te corresponde y dejarte dinero por el camino.
