Los gastos de la hipoteca se reparten desde 2019 con una regla clara: el banco paga notaría, registro, gestoría y el impuesto de actos jurídicos documentados; tú pagas la tasación y tu copia de la escritura. Esa es la foto rápida de los gastos hipoteca tras la Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario. Pero la hipoteca es solo una parte de la factura: la compraventa de la vivienda va aparte y ahí sí paga el comprador casi todo.
Confundir ambos bloques es el error más común. Muchos compradores llegan a la firma con el dinero justo para la entrada y descubren que faltan varios miles de euros. Vamos a separarlo bien.
Qué cambió en 2019 y por qué sigue importando en 2026
Antes de 2019, las escrituras cargaban al cliente prácticamente todos los gastos de constitución de hipoteca. El Tribunal Supremo y varias sentencias del Tribunal de Justicia de la Unión Europea declararon abusivas esas cláusulas de reparto.
La Ley 5/2019 (LCCI), publicada en el BOE, zanjó el debate para los préstamos firmados a partir del 16 de junio de 2019. Reparto obligatorio, sin negociación posible. Siete años después, en 2026, esa norma sigue siendo el marco vigente.
Si firmaste antes de esa fecha, otra historia: puedes reclamar la devolución de gastos indebidos, aunque los plazos de prescripción se han ido estrechando con la jurisprudencia. Merece una consulta específica con un abogado.
Quién paga los gastos de la hipoteca: tabla de reparto
Esta es la respuesta directa a quién paga gastos hipoteca en un préstamo firmado hoy:
| Concepto | Quién lo paga | Detalle |
|---|---|---|
| Tasación del inmueble | Comprador | Suele moverse en torno a 300-600 euros según superficie y provincia (estimaciones de mercado 2026) |
| Notaría (escritura del préstamo) | Banco | Aranceles regulados por el Estado |
| Registro de la Propiedad (inscripción de la hipoteca) | Banco | Íntegro |
| Gestoría | Banco | Aunque la elija la entidad |
| AJD (Actos Jurídicos Documentados) | Banco | Desde el Real Decreto-ley 17/2018 |
| Copia de la escritura para el cliente | Comprador | Solo si la solicitas |
| Comisión de apertura | Comprador | Solo si el contrato la incluye; muchas entidades la eliminan al negociar |
Fíjate en el detalle de la gestoría: el banco la paga, pero también la designa. No es raro que después te la intente colar como "gasto de tramitación". Revísalo en la FEIN.
La FEIN y la visita previa al notario
La LCCI te da dos protecciones concretas. La entidad debe entregarte la FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada) al menos diez días naturales antes de firmar. Y tienes derecho a una visita gratuita al notario para que te explique el préstamo cláusula a cláusula.
Usa esa visita. Es gratis, el notario está obligado a atenderte y es el momento de preguntar cualquier cosa sin un comercial delante. Si algo no cuadra entre la FEIN y la escritura, ahí se detecta.
Gastos de compra de vivienda: aquí sí paga el comprador
Los gastos compra vivienda son un bloque distinto y bastante más caro. La operación de compraventa y la operación de préstamo son dos escrituras separadas, con dos repartos separados.
El comprador asume:
- Impuesto: si la vivienda es nueva, IVA (10% sobre vivienda nueva con carácter general; el 4% queda reservado a VPO de régimen especial o de promoción pública) más AJD de la compraventa. Si es de segunda mano, ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales), cuyo tipo fija cada comunidad autónoma: suele moverse entre el 6% y el 10% según el territorio, con reducciones frecuentes por edad o situación familiar.
- Notaría de la compraventa: la ley permite pacto, pero el Código Civil atribuye la matriz al vendedor y las copias al comprador. En la práctica, la mayoría de contratos lo cargan al comprador.
- Registro de la Propiedad de la compraventa: comprador.
- Gestoría de la compraventa, si la contratas.
El vendedor paga la plusvalía municipal (IIVTNU) y los gastos de cancelación de su hipoteca anterior, si la tenía.
Regla práctica para presupuestar
Los profesionales del sector suelen recomendar reservar entre un 10% y un 12% del precio de compra para gastos e impuestos, además de la entrada. En comunidades con ITP alto puede acercarse al 13%. Es una estimación de trabajo, no una cifra oficial: pide siempre el cálculo concreto a tu gestoría o a tu notario.
Si estás comparando escenarios de financiación antes de decidir, en portales especializados en hipotecas encontrarás simuladores y análisis de producto que ayudan a poner números sobre la mesa.
Gastos de notario y registro de la hipoteca: cómo se calculan
Los gastos notario registro hipoteca no son libres. Ambos aranceles están fijados por normativa estatal y se calculan sobre la responsabilidad hipotecaria, no sobre el capital prestado.
La responsabilidad hipotecaria es la cifra por la que responde el inmueble: capital, más intereses ordinarios, más intereses de demora, más costas. Suele superar bastante al préstamo. Por eso las cifras del arancel sorprenden.
Como el banco los paga, no afectan a tu desembolso directo. Pero sí aparecen en la TAE si la entidad los repercute por otras vías, y conviene saber leerlos.
Consejos prácticos para reducir tu factura
- Negocia la comisión de apertura antes de la FEIN. Una vez emitida, la entidad se resiste a modificarla.
- Pide varias ofertas vinculantes. Tres entidades como mínimo. Compara TAE, no tipo nominal.
- Encarga tú la tasación a una sociedad homologada por el Banco de España. La ley obliga a la entidad a aceptar una tasación válida y vigente que aportes tú, y suele salir más barata.
- Revisa los productos vinculados. Seguros de hogar, vida o protección de pagos bajan el tipo, pero encarecen el coste total. Calcula el conjunto.
- Comprueba el ITP de tu comunidad antes de firmar arras. Hay diferencias de varios puntos según el territorio y según tu perfil (joven, familia numerosa, discapacidad).
- Guarda todas las facturas. Si más adelante vendes, algunos gastos son deducibles al calcular la ganancia patrimonial en el IRPF; llevar la contabilidad ordenada desde el primer día te ahorra disgustos.
- Exige el desglose por escrito de la provisión de fondos de la gestoría y reclama el sobrante. Se suele pedir de más y no siempre se devuelve sin insistir.
Subrogación, novación y cancelación: los gastos que llegan después
La hipoteca no termina en la firma. Tres operaciones habituales tienen su propio reparto de costes.
En la subrogación de acreedor (te llevas la hipoteca a otro banco), la nueva entidad asume los gastos de la nueva escritura. Puede existir comisión por subrogación, con máximos fijados por la LCCI que decrecen con los años transcurridos y que se limitan al 0,15% durante los tres primeros años cuando pasas de tipo variable a fijo.
En la novación modificativa (cambias condiciones con tu propio banco), el reparto depende de lo pactado, aunque los gastos notariales y registrales siguen la lógica de la LCCI para los préstamos posteriores a 2019.
La cancelación registral es la gran olvidada. Terminar de pagar no borra la hipoteca del Registro. Levantar la carga cuesta notaría, registro y gestoría, y lo paga el titular. Si no vas a vender, puedes esperar a la caducidad legal, que llega a los veinte años desde el vencimiento del préstamo, pero para vender o refinanciar es imprescindible.
Preguntas frecuentes
¿Puedo reclamar los gastos de mi hipoteca si firmé antes de 2019?
Sí, siempre que la escritura incluyera una cláusula que te atribuyera todos los gastos y esta fuera declarada abusiva. Se recuperan habitualmente notaría, registro y gestoría; el AJD anterior a 2018 ha sido rechazado por la jurisprudencia mayoritaria. Consulta los plazos de prescripción con un abogado, porque se han acortado.
¿Los gastos de la hipoteca entran en el préstamo o los pago aparte?
Los que te corresponden a ti (tasación, copia de escritura) se pagan aparte y antes de firmar. Los bancos financian normalmente hasta el 80% del valor de tasación, así que la entrada y los impuestos de la compraventa salen de tu ahorro. Presupuéstalos como dinero contante desde el principio.
¿Quién elige la gestoría si la paga el banco?
La designa la entidad en la práctica totalidad de los casos. Puedes proponer la tuya, aunque el banco no está obligado a aceptarla y suele condicionar la tramitación. Lo que sí puedes exigir es factura desglosada y devolución del sobrante de la provisión de fondos.
Este artículo tiene carácter informativo y no constituye asesoramiento financiero personalizado. Consulta con un profesional antes de tomar decisiones de compra o financiación.
El siguiente paso
Abre la web de la Agencia Tributaria de tu comunidad autónoma y busca el tipo de ITP aplicable a tu caso concreto. Es el gasto más grande de toda la operación después del precio de la vivienda, cambia según dónde compres y según tu edad o situación familiar, y en diez minutos sabrás si tu presupuesto real es el que creías.
